長期修繕計画と修繕積立金の見直し

長期修繕計画とは

マンションの共用部分の適切な維持保全のため、建物の劣化診断を行い、建物、設備等の状況を把握したうえで、長期修繕計画を作成し、それを基に修繕積立金を算定し、積立を行います。計画期間は２５年～３０年の長期の計画です。
これによって区分所有者は「いつどのような修繕を行うか」またそのために「どの程度の積立金を必要とするか？」がわかります。

管理組合としては

1. 大規模修繕に対する組合員の同意が得やすくなります。また、大規模修繕を行う際、組合員の合意形成が得やすくなります。
2. 修繕積立金と修繕工事との関係を明確にすることで、適切な積立金額の根拠づけとなり、修繕積立金額の改定の際、理解が得やすくなる。

長期修繕計画の作成者は

国土交通省の平成２５年度のマンション総合調査によりますと、長期修繕計画を定めている管理組合の割合は約８９％とほとんどの管理組合が定めております。その内５７．４％が管理会社によって作成されています。コンサルタントや設計事務所等が作成している割合は２２．２％程度にとどまっています。皆様のマンションは大切な財産です。
まずは管理組合が主体的に長期修繕計画を作成することが望まれます。ときには第三者のコンサルタントに依頼することも必要です。
管理会社が作成した長期修繕計画では、思わぬ多額の費用が計上されていることがあります。多くの場合この長期修繕計画をもとに修繕を行うと修繕費用も多額になり、修繕の都度修繕積立金の値上げになりかねません。

長期修繕計画をうのみにしない

ここからが管理組合理事様の腕の見せ所です。管理組合から出された長期修繕計画は妥当なものか？現在の劣化状況に照らして修繕周期はこれでいいか？積算される施工単価は妥当か？等を検討する必要があります。管理組合で専門家がいなければ、建築士やマンション管理士などの第三者のコンサルタントや専門家に依頼することを検討してみてください。

大規模修繕工事の発注は競争原理を働かそう！！

実際の工事発注は管理会社に任せるのではなく管理組合主導による、複数の施工業者による競争入札を取り入れてみることも必要です。
今回の標準管理規約の改定により、長期修繕計画を第三者のコンサルタントや設計事務所に依頼できるようになりました。一度利用することも検討してはいかがですか？

• 購入時に購入者（区分所有者）が長期修繕計画を確認 ：42.4%
• 長期修繕計画の作成状況、 作成している管理組合 ：89.0%
• 修繕積立金の平均額（使用料等含む） 11,800円／月／戸
• 長期修繕計画に基づいて修繕積立金を算出している ：75.9%
• 計画期間25年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定している ：46.0%
  25年～30年以上の計画なるとEV交換やサッシ等設備の交換費用が入ります。
• 計画修繕工事費（大規模修繕）の調達を修繕積立金だけで行った管理組合の割合82.8%

＊マンション総合調査概要　H25.総合調査概要.pdf

長期修繕計画を見直してみませんか？
長期修繕計画はマンションの機能維持改善を目的とした計画です。大規模修繕を行った後の見直しや５年ごとの見直しが必要です。
皆さんも長期修繕計画を手に取って一度見直してみませんか？
新たな発見があるかもしれません。

国土交通省の長期修繕計画によるガイドラインによる修繕周期　（参考）